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不動産投資の基本概念

中古ワンルームの不動産投資をする場合、領域は重要である。利回りにひかれて郊外の物件を購入しない方が良い。郊外の中古ワンルームマンションで収益率が高いのは、それだけリスクも大きいということだからだ。不動産投資は空室リスクを避けるのが王道だ。それを念頭に置かなければならないようです。
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　［ニューヨーク　６日　ロイター］　米格付け会社のスタンダード＆プアーズ（Ｓ＆Ｐ）が５日、米国の長期信用格付けを最上級の「ＡＡＡ」から「ＡＡプラス」に１段階引き下げた。格下げは、米国の資金調達コストや米国資産に対する投資家の見方に影響を及ぼすことが予想される。　

　投資家や消費者、米国にとって格下げがどのような意味をもつか、以下にＱ＆Ａ形式でポイントをまとめた。　

　Ｑ：格付けの引き下げとはなにか。　

　Ａ：Ｓ＆Ｐは、米国が発行した債券を保有するリスクが高まったとして、格付けを最上級の格付けを「ＡＡＡ」から「ＡＡプラス」に１段階引き下げた。格付けの見通しは、今後１年から１年半の間にさらに格下げする可能性がある「ネガティブ」とした。　

　Ｑ：なぜ格付けを引き下げたのか。　

　Ａ：Ｓ＆Ｐは、１９４１年以降、米国を最上級に格付けしてきたが、１４兆３０００億ドルに膨らんだ債務と向こう数年の財政赤字予測を踏まえ、もはや最上級格付けにしておくことができないと判断した。いまの米国の政局では、有効な財政赤字削減策が早期にまとまる確信がもてないとみている。　

　Ｑ：米国債はもはや安全ではないのか。　

　Ａ：そうではない。格付けが「ＡＡプラス」でも、引き続き米国が高い債務返済能力を持つとみなされる。「ＡＡＡ」格付けの国は、カナダ、ドイツ、フランス、英国など一握りしかない。米国債は格下げが発表された週に上昇し、１０年債利回りは約１０カ月ぶりの水準に低下した。これは、米国がまだ安全な投資先とみられていることを示している。　

　Ｑ：債務上限引き上げ・財政赤字削減法が成立したのに格付けが下げられたのは納得できない。　

　Ａ：確かにそう思える。しかし、成立した法律で想定される赤字削減額は２兆１０００億ドル。Ｓ＆Ｐは、歳出削減か増税を通じて少なくとも４兆ドルの削減が必要と指摘していた。　

　Ｑ：格下げでどのような影響が出るか。　

　Ａ：米国債を購入する投資家は、保有するリスクに見合う、これまでより高い金利を要求するようになるだろう。そうなると、指標の長期金利は上昇する。社債や住宅ローン担保証券（ＭＢＳ）など主要な金融商品の金利は、ほとんどが米国債利回りに連動している。したがって、さまざまな借り入れコストが今後上昇し、ローン金利や債券発行コストが上がる。個人や企業の金利負担が重くなればなるほど、経済活動は鈍ると予想される。　

　Ｑ：格下げがもたらすコストはどの程度か。　

　Ａ：米証券業金融市場協会（ＳＩＦＭＡ）の試算によると、米国債利回りは最大０．７％ポイント押し上げられ、公的債務のファンディングコストは１０００億ドル程度上がる可能性がある。　

　Ｑ：誰が米国債を多く保有しているか。　

　Ａ：米連邦準備理事会（ＦＲＢ）以外で、最も多く保有しているのが中国。米財務省の最新データによるとその規模は１兆１６００億ドル。中国はかねてより繰り返し、米財政赤字が維持不能な規模に拡大していることに警告を発し、保有資産をドル資産以外に分散化させる姿勢を示唆してきた。しかし、中国はドル買いを通じて人民元相場を維持していることから、今後数年間は米国債の主要保有国であり続ける可能性が高い。 　

　Ｑ：わたしのＭＭＦ（マネー・マーケット・ファンド）は米国債売却を迫られるか。　

　Ａ：それはなさそうだ。今回、Ｓ＆Ｐが引き下げたのは長期の格付けで、短期の格付けは最上級の「Ａ─１＋」に据え置いた。短期の金融商品に投資しているＭＭＦには影響しないとみられる。 　

　Ｑ：投資家は今後、より格付けの高い国にシフトするか。　

　Ａ：その可能性はある。大手債券運用会社ＰＩＭＣＯのグロース氏などは、カナダなどの方が投資妙味があるとの見方を示している。しかし、流動性の面で米国市場の魅力は依然高く、規模の点で他市場に大きな差をつけている。

　Ｑ：さらなる格下げを心配する必要はなくなったか。　

　Ａ：そうではない。まずＳ＆Ｐだが、長期格付けの見通しを「ネガティブ」とした。これは、財政赤字の削減ペースが不十分とみなせば、今後１２カ月─１８カ月の間にさらに格下げすることを意味する。

　ムーディーズ・インベスターズ・サービスとフィッチ・レーティングスは最上級格付けを据え置いたが、ともに赤字削減が進ちょくしなければ格下げする可能性を示している。

　Ｑ：米国の最上級格付けはいつからか。

　Ｓ＆Ｐが１９４１年から、ムーディーズが１９１７年から、フィッチは１９９４年から米国を最上級に格付けしてきた。

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